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物業(yè)費糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？
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| 物業(yè)費糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？ |
| 發(fā)表日期：2010/12/2 15:22:17 閱讀數(shù)：1568 |
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07年公示過一次，業(yè)主當時也沒什么反應。而且，酬金制才必須公示。我們是包干制，虧了賺了都不找業(yè)主。即便我公布出來，又有幾個人看得懂？我虧了又有誰信？”據(jù)其透露，他們的物業(yè)費是0.65元/㎡，“一級小區(qū)，卻是按三級的標準在收費，06年至今已虧了100多萬，如果換了社會上的公司早就死了。我們還好有開發(fā)商的補貼�！�
業(yè)內人士則向記者表示，“物業(yè)”本是微利行業(yè)，當前株洲有近半數(shù)物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。
賴對建立物業(yè)與業(yè)主雙方良性互動關系比較悲觀，“打個官司都要那么久，還怎么協(xié)商？”他建議國家應健全相關法律法條，明確物業(yè)和業(yè)主的權責劃分和相關懲治機制。
法院：受理物業(yè)糾紛訴訟229起，業(yè)主基本無勝訴
據(jù)荷塘區(qū)法院民一庭文庭長透露，去年至今，該院共接到物業(yè)糾紛訴訟229起，絕大多數(shù)庭外和解，判決的只有10來件，其中基本都是物業(yè)公司勝訴。
據(jù)介紹，這些案例絕大多數(shù)都是與物業(yè)費糾紛有關，原告多是物業(yè)公司，訟請業(yè)主繳納物業(yè)費，去年東方花園一個小區(qū)就有200多件這樣的案例，大部分都以調解收場，即令判決，也是物業(yè)公司勝訴。
她說，之所以如此，與業(yè)主關系較大，一方面是部分業(yè)主將開發(fā)商與物業(yè)公司混為一談，將開發(fā)商的責任加諸于物業(yè)，因此其請求難以得到法院支持，另一方面，是業(yè)主舉證難，比如提出物業(yè)公司服務不達標，但因為平時沒有意識收集證據(jù)，因此很難舉出有力證據(jù)。
文庭長說，類似案件最好是調解，因為本身這種案件標的小，雙方投入的時間精力卻不少，即便判決之后也很難講誰勝誰負�！皹I(yè)主碰到物業(yè)公司服務不到位時，一味地拒交物業(yè)費并不是明智之舉。業(yè)主應該積極搜集證據(jù)。例如報修后物業(yè)不管、小區(qū)衛(wèi)生狀況差、公共部位保管不善等，業(yè)主應該拍下照片或錄像，并尋找證人證言�！睂Υ�，一位法官如此表示。
◆律師說法
物業(yè)公司不能將自身定位為管理者
采訪中，有不少業(yè)主對物業(yè)的認識存在一些偏差，記者就一部分問題咨詢了本報法律顧問聶煒律師。
1．有業(yè)主認為自己并未親自簽訂物業(yè)合同，請問是否具備法律效力？
聶律師：肯定具備。物業(yè)合同可以劃分為兩個階段，一個是在業(yè)委會成立之前的前期合同，由開發(fā)商與物業(yè)公司之間形成；一個是業(yè)委會成立后由業(yè)委會與物業(yè)公司之間重新簽訂的合同。前期合同具備法律效力。
2．若開發(fā)商與物業(yè)同屬一個集團，能以物業(yè)費沖抵房屋質量問題帶來的損失嗎？
聶律師：不能。業(yè)主與開發(fā)商屬于房屋買賣合同，與物業(yè)屬于物業(yè)服務合同，這是兩種不同的合同關系，其權利與義務不同等，因房屋質量問題造成的損失應與開發(fā)商協(xié)商解決，不可混為一談。
3．未享受到服務應否足額繳費？
聶律師：這種情況應區(qū)別對待。一種是業(yè)主對物業(yè)服務認識有所偏差。物業(yè)服務不是針對某個家庭，而是面向全體小區(qū)業(yè)主，只要物業(yè)公司提供了公共服務，業(yè)主就應該繳費。另一種是物業(yè)公司確實未履行義務，未提供合同約定的服務，如果是前期物業(yè)，業(yè)主可以向物業(yè)公司的主管單位投訴，要求予以監(jiān)督，如果是業(yè)委會選定的物業(yè)，可以要求其承擔違約責任，或重新選聘。
業(yè)主應提高對物業(yè)合同的認識，業(yè)主與物業(yè)是服務合同關系，所有行為都應建立在合同的基礎之上進行，不能將合同約定之外的條件強加進來。而現(xiàn)在一些物業(yè)公司也錯誤地將自身定位為領導，為管理者，尤其與開發(fā)商關系密切的物業(yè)更具有某種心理優(yōu)勢，沒意識到自己的職責是按照合同提供服務，這些都是引發(fā)物業(yè)糾紛的重要原因。
◆網民原聲
真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角
■株洲網 綠煙：這個問題不是個別現(xiàn)象。中國的物業(yè)管理法不健全，小區(qū)在住進的時候一些制度以及物業(yè)進場等都沒有一個明確可行的辦法。我覺得要解決業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷的局面，不是一句二句話可以解決的。
■株洲網 隨風吹去：物業(yè)收費標準，在前期可以按物業(yè)公司的標準執(zhí)行。當成立了業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應當清查物業(yè)前期帳目和收支情況，再根據(jù)正常、合理、和必需的費用支出情況，重新制定本小區(qū)的物業(yè)收費標準。業(yè)主是物業(yè)的主人，主人有權過問“管家”的開支、收入和工資、保障，合理的物業(yè)公共維持費用等等。
■匿名網友：物業(yè)費要合理收取，而物業(yè)公司收了費以后要盡職盡責的為廣大業(yè)主服務，業(yè)主在享受到好的服務同時不應該拖欠或者欠繳物業(yè)費。
■受訪業(yè)主：從一名業(yè)主的角度出發(fā)，我不贊成有些小區(qū)業(yè)主因為某些與物業(yè)工作無關的原由而長期拖欠物業(yè)費與電費。我認為小區(qū)業(yè)主享受了物業(yè)公司的服務，業(yè)主可以和物業(yè)公司協(xié)商，影響到小區(qū)其它業(yè)主的合法利益，有意見與問題應當通過合法有效的途徑解決，暫時緩繳物業(yè)費。只有這樣才能確保小區(qū)物業(yè)工作的正常開展。物業(yè)費的用途明細應當按月公示，以一年或兩年的收支情況為參考，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會重新制定收費標準，不能是物業(yè)單方面說了算數(shù) 。
■受訪業(yè)主：物業(yè)公司的服務需做到業(yè)主心服口服，真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角！
■受訪業(yè)主：業(yè)主往往弱勢，當房屋質量問題無法得到解決時，當生命財產受到損失時，唯有以拒交物業(yè)費來維護自身權益。同時小區(qū)內需要一個能真正維護業(yè)主利益、合理化解物業(yè)與業(yè)主矛盾糾紛的業(yè)委會。
“菜單式”物業(yè)收費制度或可借鑒
北京：業(yè)主大會成立之前業(yè)主不用繳物業(yè)費
5月27日出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商承擔前期物業(yè)費、小區(qū)車位先盡著“自家人”、不得以欠物業(yè)費為由停水斷電、新老物業(yè)交替有權責、物業(yè)服務企業(yè)應當每一季度公示一次收支預算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本……新《辦法》中許多大膽創(chuàng)新的做法，或許能化解現(xiàn)在許多小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。
深圳：“菜單式”物業(yè)收費制度
所謂“菜單式”就是將物業(yè)服務收費細分為綜合管理、共用部位，共同設施設備的日常運行維護、園林綠化、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護等五個項目，每個項目劃分為五個收費等級，每個收費等級對應收費指導標準和服務內容。業(yè)主可分別選擇各項目的收費等級，最后匯總形成其收費標準。
無錫：空置房物業(yè)費打7折
對未入住或未使用連續(xù)超一個月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應事前向物管企業(yè)書面申請，并經確認后按規(guī)定標準的70%交納物業(yè)管理費，機動車輛停放服務費或車位水電、衛(wèi)生等管理費用亦按此標準收取。
廣西：不得收取裝修管理費
2005年已明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督，不得收取裝修管理費、服務費、裝修保證金。
江蘇：停車費7成納入維修資金
近段時間出臺物業(yè)費新規(guī)定，業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經營成本后，按30％用于補貼物業(yè)服務費，70％納入住宅專項維修資金。
◆記者觀察：
破解物業(yè)糾紛，呼喚契約精神
物業(yè)糾紛，隨著城市化進程加快，頗有愈演愈烈之勢，僅荷塘區(qū)法院去年至今已受理此類案件229件，其中尤以物業(yè)費糾紛為甚。多年來，盡管社會對此關注頻仍，但問題卻遠未能得到解決。非一時一地之問題，自然非一時一地能解決，其深層解決之道，在于利益各方應主動植入契約精神。
契約精神是現(xiàn)代商業(yè)文明的基石，其最為通俗直白的解釋就是，任何契約的達成之日，就是忠實地踐行諾言之始；享受權利的同時，必須履行義務；收獲利益的另一面，就是要承擔風險。而契約精神的底線，是對已形成的合乎法律法規(guī)的合同的尊重。
反觀層出不窮的物業(yè)費糾紛，莫不是契約精神付諸闕如的結果。
一方面，是25%的業(yè)主根本不知道是否簽訂合同，不到矛盾無法化解的時候想不起合同的存在，即使知道簽訂了合同，對其內容多半不甚了了，68%受訪者不了解物業(yè)與業(yè)主雙方權利與義務，其日益強化的“主人”意識又使其對權利與義務的界定率性而為。這既說明物業(yè)公司對業(yè)主權利的漠視，也說明業(yè)主自身對權益缺乏真實關切。
另一方面，不少物業(yè)公司出于種種原因，對合同的執(zhí)行大打折扣，將自己定位為管理者地位而非服務者地位。由此一來，造成雙方置已達成的契約于不顧，只照各自想當然的義務與權利行事，甚至雙方都有個別的只要求權利，不講義務。
因此，呼喚各方歸于契約精神，才能根本跳出物業(yè)糾紛的惡性循環(huán)。對業(yè)主來說，享受到服務即應支付代價，盡管這種服務多發(fā)生在小區(qū)公共領域，但公共領域也是所有業(yè)主共同所有。對物業(yè)公司來說，即應不折不扣按照合同約定提供服務，公示收費標準與用途等。只要做到遵守契約的底線，雙方當可止住惡性循環(huán)的演變。
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