2011年1月4日，王某購(gòu)買(mǎi)由某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的精裝修商品房一套，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同附件包括前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。王某確認(rèn)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理由房地產(chǎn)公司選聘的某物業(yè)公司實(shí)施。王某入住房屋后，認(rèn)為該房存在廚房、衛(wèi)生間排水不合格等質(zhì)量問(wèn)題，多次同房地產(chǎn)公司協(xié)商未果，隨向物業(yè)公司提出請(qǐng)求，希望物業(yè)公司能夠協(xié)調(diào)解決，但也仍沒(méi)有得到回復(fù)。
因物業(yè)公司的懈怠行為，王某一氣之下，從2012年1月起拒不繳納物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)，王某認(rèn)為其與物業(yè)公司并未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方不存在合同關(guān)系;其僅與房地產(chǎn)公司發(fā)生合同關(guān)系，房地產(chǎn)公司有違約行為，其有權(quán)拒絕物業(yè)公司關(guān)于交納物業(yè)費(fèi)的履行要求。為此，物業(yè)公司訴至法院要求王某交納物業(yè)費(fèi)。
那么，王某應(yīng)房屋質(zhì)量問(wèn)題而不繳納物業(yè)費(fèi)是否合理呢? 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同�！薄敖ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益�！薄敖ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。”
王某與物業(yè)公司雖未直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。王某購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)公司選定物業(yè)公司關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)的約定內(nèi)容也予以確認(rèn)，王某以其并非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，與物業(yè)公司不發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系為由提出抗辯理由，于法無(wú)據(jù)。物業(yè)公司為王某住宅小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，王某應(yīng)按約交納物業(yè)費(fèi)。而王某以其購(gòu)買(mǎi)的房屋存在瑕疵為由不繳納物業(yè)費(fèi)，則是混同了其與房地產(chǎn)公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系和與物業(yè)之間的服務(wù)關(guān)系。
因此，王某與房地產(chǎn)公司之間的糾紛應(yīng)該另行尋求房地產(chǎn)公司解決，而不能拒付物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
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